觀察近些年房地產(chǎn)成交和土地供應(yīng)情況，可以看到當(dāng)前深圳土地供應(yīng)策略在持續(xù)減量提質(zhì)，通過嚴(yán)控居住用地規(guī)模、下調(diào)容積率、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，以“少而精”的土地供給重塑市場預(yù)期，為樓市平穩(wěn)健康發(fā)展護(hù)航。
不久前深圳公布2026年土地供應(yīng)計(jì)劃：計(jì)劃新增建設(shè)用地供應(yīng)1068公頃，其中居住用地90公頃，產(chǎn)業(yè)用地255公頃，公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施用地713公頃，商服用地10公頃。
近年深圳居住用地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的倒“V”，2018年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地109公頃，此后逐年增長；2021—2022年是深圳居住用地計(jì)劃供應(yīng)量的歷史高峰，連續(xù)兩年超360公頃；2023年有所回落，2024年縮減至180公頃，2025年、2026年進(jìn)一步收緊至100公頃以內(nèi)。與2022年峰值相比，2026年居住用地計(jì)劃供應(yīng)量減少275公頃，降幅超75%。
這與深圳房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān)。深圳2015年房地產(chǎn)市場開啟新一輪上漲，2021年達(dá)到階段性高點(diǎn)。當(dāng)時(shí)為平抑房價(jià)，政府加大土地投放，并出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，新房與二手房價(jià)格出現(xiàn)倒掛，市場“日光盤”頻現(xiàn)，購房普遍需要積分搖號(hào)。
2022年之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新變化，房價(jià)逐步下行，開發(fā)商經(jīng)營壓力顯著加大。深圳市隨之調(diào)整供地政策，主動(dòng)縮減土地供應(yīng)量，以此緩解開發(fā)商競爭壓力，促進(jìn)樓市平穩(wěn)運(yùn)行。
除縮減供應(yīng)規(guī)模外，深圳還優(yōu)化規(guī)劃管控：下調(diào)小區(qū)容積率、減少公攤面積，通過飄窗等設(shè)計(jì)提升實(shí)用面積，增強(qiáng)新房吸引力。近年新供項(xiàng)目容積率多控制在2.5—3.1區(qū)間，告別過去高密、超高層模式，轉(zhuǎn)向低密、舒適、高品質(zhì)居住導(dǎo)向。2026年度深圳建設(shè)用地供應(yīng)聚焦“有好房住、有好工作、上學(xué)就醫(yī)更方便、生活更舒適”目標(biāo)，這與高品質(zhì)居住導(dǎo)向高度契合。
同時(shí)，新增供應(yīng)地塊多位于熱門片區(qū)，去化前景明朗，房企拿地意愿強(qiáng)烈。2025年7月，前海桂灣T201-0232地塊經(jīng)競拍，成交樓面價(jià)達(dá)84180元/㎡，溢價(jià)率86.1%；2025年8月，寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊經(jīng)過187輪競價(jià)，以約86.4億元成交，折合樓面價(jià)59586元/㎡，溢價(jià)率34.8%。2025年深圳宅地供應(yīng)偏少，全年共成交12宗宅地，其中9宗溢價(jià)成交，7宗溢價(jià)率超30%。
2025年深圳局部優(yōu)質(zhì)地塊及豪宅項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷。11月底，深圳灣華潤澐璽開盤，備案均價(jià)約16.88萬元/㎡，最高單價(jià)達(dá)35萬元/㎡；12月中旬，深圳灣超級(jí)總部基地聯(lián)泰超總灣開盤，銷售額約53億元，最高單價(jià)達(dá)34萬元/㎡。高端項(xiàng)目熱銷，帶動(dòng)市場購買力有序釋放。
推出優(yōu)質(zhì)地塊，可增加市場吸引力，帶動(dòng)投資回暖，進(jìn)而傳導(dǎo)至新房市場，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提升去化效率。
土地供應(yīng)是政府調(diào)控樓市的重要工具，土地策略與樓市冷熱有關(guān)，當(dāng)市場過熱時(shí)，政府傾向于多推出用地，當(dāng)市場冷淡時(shí)，政府則傾向于少供應(yīng)土地。目前深圳市政府供地策略轉(zhuǎn)向少供地、供好地、降密度、提品質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)土地供給為支點(diǎn)，撬動(dòng)開發(fā)端信心與消費(fèi)端預(yù)期，在激活市場的同時(shí)，避免對(duì)存量房去化造成過大壓力。
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