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房企持續(xù)縮表瘦身，保證資金回籠。

規(guī)模房企加速了處置資產(chǎn)的節(jié)奏，被列入出售清單中的既有開發(fā)項(xiàng)目，也有寫字樓、酒店，還有公司股權(quán)等。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，12月至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)出售事項(xiàng)已有6筆，涉及金額超83億元。另據(jù)克而瑞監(jiān)測，此前11月，重點(diǎn)房企并購交易有24筆，不少國央企也選擇將手中所持資產(chǎn)擺上貨架，其中不乏此前惜售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在融資、銷售均持續(xù)承壓的背景下，行業(yè)流動(dòng)性壓力仍然較大，而臨近年末，房企也進(jìn)入了傳統(tǒng)的支付高峰，償還到大量到期債務(wù)的同時(shí)，還有工程款等大額支出。如今，及時(shí)出手資產(chǎn)，是企業(yè)回籠資金、減輕現(xiàn)金流壓力的主動(dòng)選擇，也是企業(yè)以行動(dòng)表示自身對資金安全的重視。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也掛牌

進(jìn)入12月，不少規(guī)模房企都傳出了出售資產(chǎn)的消息。月初，王健林割愛萬達(dá)電影，以21.55億元的對價(jià)將后者51%的股權(quán)出售；旭輝則將天津一項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給合作方金融街，交易對價(jià)約4.36億元。12月中旬，碧桂園出售了其持有的珠海萬達(dá)商管部分股權(quán)，作價(jià)約30.68億元；萬科也在此時(shí)以4.8億元的價(jià)格出售了多家悅榕酒店管理權(quán)；恒大以6.63億元的總價(jià)出售了上海北外灘一個(gè)項(xiàng)目所持股股權(quán)，受讓方為光大興隴信托……

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，12月至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)出售事項(xiàng)已有6筆，涉及金額超83億元。

房企處置資產(chǎn)的動(dòng)作近期有明顯加速。據(jù)克而瑞監(jiān)測，11月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及24筆并購交易，披露的總交易對價(jià)約200.5億元，環(huán)比大幅增長超6成。

這其中出現(xiàn)了較多關(guān)聯(lián)交易。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在11月份進(jìn)行的24筆交易中，有9筆是關(guān)聯(lián)交易，例如中駿集團(tuán)10.9億元向中駿商管出售北京奧萊購物中心、濱江和榮盛發(fā)展向旗下物管平臺(tái)出售車位等，涉及交易規(guī)模共73.9億元，占比近4成，明顯增加。

建誠智庫負(fù)責(zé)人苑承建告訴記者，房企向關(guān)聯(lián)物業(yè)公司出售資產(chǎn)，從年初到現(xiàn)在一直都有，特別是以寫字樓、商業(yè)中心等大宗資產(chǎn)交易為主。這一方面是由于物業(yè)公司現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，部分上市物業(yè)公司原有募資計(jì)劃用來收并購，但受開發(fā)行業(yè)影響，收并購并未如期進(jìn)行，上市物業(yè)公司普遍現(xiàn)金流充裕；另一方面，物業(yè)公司收購商辦項(xiàng)目向上拓展運(yùn)營管理服務(wù)，提供資產(chǎn)管理服務(wù)，也符合物業(yè)公司普遍的發(fā)展規(guī)劃。

另據(jù)中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水觀察，近來出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目合作方也在頻繁收購合作項(xiàng)目股權(quán)。這一方面是由于合作方為避免出險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)違約對項(xiàng)目開發(fā)與銷售帶來影響，也為了在產(chǎn)品定價(jià)、成本分配、營銷策略等方面擁有更大的靈活性及控制權(quán)，因而收購合作項(xiàng)目股權(quán)；另一方面，出險(xiǎn)房企也可通過出售項(xiàng)目股權(quán)獲得寶貴的流動(dòng)資金。

值得一提的是，開發(fā)商在本輪資產(chǎn)出售過程中公開擺上貨架的資產(chǎn)中，有不少是過去較少出現(xiàn)的項(xiàng)目。例如，華僑城此前公開掛牌出售的上海寶格麗酒店，位于上海北外灘地區(qū)，系全球第六家、中國第二家寶格麗酒店；金茂近期出售的五星級(jí)酒店北京威斯汀大飯店，位于北京朝陽區(qū)燕莎商圈，同樣擁有較高知名度。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨流動(dòng)性壓力的背景下，選擇出售的資產(chǎn)大大增多，收并購機(jī)會(huì)也明顯增多，核心優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)才更容易獲得買方的青睞。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部投資交易副總裁魏駿亞向記者表示，隨著2020年以來 “三條紅線”政策的提出，市場迎來了房企的商業(yè)資產(chǎn)出售熱潮，酒店類資產(chǎn)也浮現(xiàn)于多數(shù)房企的在售資產(chǎn)清單中。而由于收并購機(jī)會(huì)變多，目前投資人出手較為謹(jǐn)慎，對于酒店類資產(chǎn)的選擇會(huì)更集中于國內(nèi)一線城市及三亞、西安等熱門旅游目的地。

即便如此，整體交易量仍呈上升趨勢。魏駿亞預(yù)計(jì)，今年全國酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國內(nèi)酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。

更快實(shí)現(xiàn)資金回籠

歲末年關(guān)，開發(fā)商更加積極地處置資產(chǎn)，多是為了更快實(shí)現(xiàn)回款，應(yīng)對當(dāng)前的流動(dòng)性壓力。

苑承建向記者表示，由于房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，企業(yè)普遍面臨銷售狀況不佳，回款緊張，在市場下行階段，土地、商辦等傳統(tǒng)資產(chǎn)價(jià)值不斷下降，企業(yè)融資也面臨較大困難，時(shí)值年底，房企進(jìn)入傳統(tǒng)的支出高峰，除了償還各類到期融資，還有工程款等大額支出。

劉水也認(rèn)為，在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)，房企面臨著年度經(jīng)營業(yè)績及關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)標(biāo)的壓力，同時(shí)也到了梳理年度財(cái)務(wù)情況的時(shí)間點(diǎn)。出售資產(chǎn)帶來虧損若計(jì)入本年度，則會(huì)減輕下一年度的財(cái)務(wù)壓力。

有近期出售資產(chǎn)動(dòng)作較多的房企內(nèi)部人士向記者透露，其實(shí)資產(chǎn)出售一直都有在談，大方向還是縮表瘦身。公司通過轉(zhuǎn)讓部分小股比項(xiàng)目給合作方，一方面實(shí)現(xiàn)了提前退出、提前確認(rèn)收入，實(shí)現(xiàn)了真金白銀的回籠，同時(shí)也可以減少進(jìn)一步注資的資金投入，減少未來的資金壓力。同時(shí)，部分則通過股權(quán)騰挪實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目全資持有，也有利于未來進(jìn)一步的經(jīng)營安排。

值得一提的是，不少央國企、被市場認(rèn)為較為穩(wěn)健的開發(fā)商也出現(xiàn)在資產(chǎn)出售的名單中，例如央企背景的華僑城在11月單月就掛牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商辦地塊等3項(xiàng)資產(chǎn)，動(dòng)作頗為積極。這背后的關(guān)鍵推手是持續(xù)增加的流動(dòng)性壓力。

作為房企主要資金來源的住宅銷售，今年以來一直較為低迷，多數(shù)城市仍在延續(xù)筑底行情。據(jù)國金證券研報(bào)，今年前11個(gè)月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額55288億元，累計(jì)同比下降15.5%，較前10個(gè)月跌幅繼續(xù)擴(kuò)大1.6百分點(diǎn)。

在融資方面，盡管頻繁有政策支持，包括新城、龍湖、金輝等在內(nèi)的開發(fā)商落地了新債發(fā)行，但房企整體的融資情況仍不理想。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，80家典型房企的累計(jì)融資總量為5432.88億元，同比減少34.24%；同期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后到期的境內(nèi)外債券規(guī)模合計(jì)超5930億元，11月單月到期債券規(guī)模環(huán)比增加33%，債務(wù)壓力加劇。

近來，萬科、金地等混合所有制房企都曾遭遇大幅債券價(jià)格波動(dòng)，皆是因?yàn)槭袌鰧ζ涿媾R的資金壓力、安全性有所擔(dān)憂。兩家企業(yè)或通過國資站臺(tái)，或通過按時(shí)償債等舉措打消了市場顧慮，但巨大的行業(yè)壓力之下，仍是要以出售資產(chǎn)來補(bǔ)充流動(dòng)性。11月底便有市場消息稱，金地計(jì)劃出售位于深圳的環(huán)灣城項(xiàng)目部分股權(quán)，所獲收入被考慮用于幫助償還即將到期的債務(wù)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，出售這些資產(chǎn)，有助于開發(fā)商回籠資金，保證自身經(jīng)營安全，也是企業(yè)在以行動(dòng)表示自身對資金安全的重視。苑承建也表示，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛出售資產(chǎn)，是企業(yè)回籠資金、減輕現(xiàn)金流壓力的主動(dòng)選擇，也是當(dāng)前房企原有核心資產(chǎn)價(jià)值估值下降面臨的普遍狀況。